El “sueño” de la casa propia comienza a tener visos de pesadilla

Un hogar promedio en Chile debe destinar 7,6 años de ingresos para comprar una vivienda, lo que supera a países como Reino Unido, Australia, Singapur o EE.UU.

“Si seguimos así, esto va a explotar”. Esa fue una de las frases que se repitió más de una vez durante la presentación del primer Índice de Acceso a la Vivienda (PIR, por sus iniciales en inglés, de Price Income Ratio), que desarrolló la Cámara Chilena de la Construcción.

El indicador mide la relación entre el precio promedio de la vivienda de una ciudad o un país y el ingreso promedio anual de los hogares. Así, un PIR de 1 significa que para comprar una vivienda promedio se necesita el sueldo de un año de una familia promedio. Y un PIR de 5, que se requiere del ingreso de un lustro de una familia promedio para adquirir la misma propiedad.

Y los resultados entregados revelan que el “sueño de la casa propia” puede ser extremadamente largo y con tintes de pesadilla. 

De acuerdo con las cifras entregadas por Patricio Donoso, presidente de la CChC, y Javier Hurtado, gerente de estudios de la entidad, el país tiene un PIR de 7,6. Esto equivale a que un hogar con ingreso promedio (determinado en 33,8 UF, unos $913 mil mensuales, según cálculos realizados sobre la base de la encuesta Casen) necesita destinar todos sus ingresos durante 7,6 años para adquirir una vivienda de precio promedio (definida en 3.089 UF, unos $86,5 millones). 

Si se considera que un hogar no debería gastar más del 25% de su ingreso total mensual como gasto en vivienda, se tiene que un hogar promedio debería tomar un crédito hipotecario a un plazo mayor a 45 años, lo que a juicio de la CChC ubica a Chile en una catergoría de acceso a la vivienda “severamente no alcanzable”. 

“Somos un país en que, en relación al ingreso, somos bastante caros. De hecho, somos más caros que el Reino Unido, Australia, Nueva Zelanda, Canadá, y uno no mira las políticas públicas que hay allá. Uno debería mirarlas un poco más, porque la verdad es que tienen indicadores bastante más alcanzables de lo que estamos logrando”, sostuvo Hurtado. 

Si el análisis se hace por grandes ciudades, la realidad es muy similar. Santiago tiene un PIR de 7,4, pero Temuco y el Gran Concepción muestran niveles sobre el promedio nacional: de 8,8 y 7,7, respectivamente. La Serena tiene un PIR de 7,3 y Valparaíso de 7,1. Todas estas urbes se ubican en el rango de “severamente no alcanzable”. 

El cóctel perfecto

El aumento del precio de las viviendas ha sido progresivo y de forma casi ininterrumpida desde 2008. Previo a la crisis subprime, el PIR de Chile apenas superaba las 4 veces. Pero en 2012 ya había escalado a las 5, en 2013 a las 6 y en 2015 a las 7. Los expertos, eso sí, advierten que no es una tendencia exclusiva de nuestro país. 

Según los análisis realizados por la CChC -organización que es dueña de PAUTA-, este aumento está altamente relacionado con una mayor demanda por departamentos, con la disminución de las tasas de interés de los créditos hipotecarios y con el aumento de los congelamientos de los permisos de edificación, lo que ha encarecido enormemente el precio del suelo.

Este triple cóctel de factores ha llevado no solo al encarecimiento del precio de la vivienda, sino que a que ésta haya subido -entre 2011 y 2019- a un ritmo que casi duplica al IPC y que casi triplica a los ingresos. 

Asimismo, como las familias no pueden costear estas alzas, ha disminuido la proporción de propietarios y aumentado la cantidad de arrendatarios. En 2003, el 70% de las viviendas eran ocupadas por propietarios y el 19% por arrendatarios. Hoy, los propietarios llegan al 59% y el segundo grupo al 24%.

Los costos del suelo 

Según el director de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Católica, Luis Eduardo Bresciani, existe bastante consenso a nivel técnico al momento de reconocer las raíces de este problema, aunque no ocurre lo mismo al plantear las soluciones. 

“Hay consenso en que los precios de las viviendas se han disparado de una manera brutal”, recalca, afirmando que en los últimos ocho años han subido cerca de 70%. 

Bresciani comenta que todos los actores involucrados en esta materia reconocen que construir para el sector más vulnerable, es decir el 40% más pobre de la población, que compra viviendas bajo las 2.000 UF, es prácticamente imposible en las grandes ciudades. “No hay donde, porque el precio del suelo es muy alto”, afirma el arquitecto. 

Y es que, finalmente, el precio de un terreno tiene un costo directamente proporcional a lo que se le puede construir encima. 

“El aumento en el precio del suelo explica cerca del 50% del aumento del precio de las viviendas en la última década, desacoplándolo de su relación con el crecimiento económico”, asegura el informe entregado por la CChC al momento de presentar su primer Índice de Acceso a la Vivienda.

Incluso, si se analiza esta situación desde una perspectiva meramente económica, el aumento de ayudas direccionadas parece no ser la solución. Bresciani explica que si simplemente se incrementaran los subsidios de arriendo, lo que ocurriría sería que automáticamente los paños donde se puedan construir viviendas en arriendo subirían su valor, porque la gente puede pagar más.

Además, desde la CChC señalaron que, a partir el año 2010 en adelante, se ha generado una alta correlación (de 0,9) entre la cantidad de hectáreas postergadas en el Gran Santiago y el precio del suelo. Hoy, hay cerca de tres mil hectáreas con limitaciones de distintos tipos, y el precio promedio del metro cuadrado llega a 21 UF. En 2013, la superficie postergada era la mitad (1.500 hectáreas) y el precio promedio por metro cuadrado llegaba a las 13 UF.

¿Cómo avanzamos?

El estudio de la CChC plantea que “todas las ciudades donde las viviendas han llegado a ser severamente no alcanzables han experimientado normativas de contención urbana”, por lo que propone que exista una mirada más flexible.

Consultado sobre este punto, Patricio Donoso dijo a PAUTA que “más que hablar de una regulación excesiva”, hay que preguntarse si la regulación vigente, que en algunos casos data de hace 20 años o en otros no existe, es la adecuada para los tiempos actuales. “El desafío que tenemos por delante es convocar a todos quienes estén interesados en este tema y poder buscar una solución. Esto no se puede transformar en una crisis social, tenemos que saber accionar, con altura de miras, con datos, con información y generar los espacios de reflexión necesarios, pero al mismo tiempo, insistir que se tomen las medidas”, aseguró el dirigente gremial. 

Consultada sobre el tema, Paulina Henoch, jefa de la Comisión de Estudios (Cehu) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, recalcó que la política habitacional actual es “robusta”. “Claramente queremos hacernos cargo, para que esto se transforme en soluciones que mejoren la calidad de vida de las personas, más que en trabas, para que al final las ciudades se transformen en fuentes de oportunidades que deben proveer a las familias”, comentó.

En ese sentido, recordó que por este contexto se propone avanzar en una política de integración social y la nueva ley de arriendo. “Estas medidas claramente van a potenciar la solución de los problemas habitacionales que se tienen”, agregó en conversación con este medio.

Pese al entusiasmo del Minvu, Donoso se muestra cauteloso, ya que a su juicio, se requiere algo más integral. “Esto viene a paliar ciertos efectos de la situación. Cuando hablamos de campamentos, son consecuencias de un proceso de desarrollo de sociedad que no están bien llevados. Cuando hablamos de allegamiento estamos hablando de lo mismo. El Ministerio está tomando medidas para dar una solución a parte de los afectados”, añadió. 

Frente a esta discusión, Carlos Aguirre, director de la Corporación Regional de Desarrollo Territorial y Turismo de la Región Metropolitana, aseguró que no hay soluciones absolutas. “Esto no es solo el Estado, los académicos, o solo los políticos. Esto es un problema de accesibilidad a la vivienda y los problemas de este tipo se solucionan en mesas de diálogo, donde todos opinamos y todos podemos  tener menor o mayor contribución a solucionar este problema”. 

A su juicio, uno de los primeros puntos que se deben resolver es definir quién es el encargado de fijar las planificaciones territoriales. Hasta ahora, no se ha clarificado si son los municipios o los gobiernos regionales. “En estos momentos ¿es potestad del gobierno regional hacerlo o de las municipalidades? Ahí es donde queda el limbo. Aquí hay un tema en torno a que el actor político tiene que definir cuáles son las reglas de la cancha y quién puede tomar la ofensiva al respecto. Luego podemos aportar todos”, subrayó. 

Desde el Congreso, el presidente de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados, Gonzalo Winter (CS), tiene una visión crítica de cómo ha evolucionado este problema y plantea varias medidas para hacer frente a esta situación. Entre ellas, fijar un impuesto de recuperación de plusvalía, para que los proyectos inmobiliarios retribuyan a la sociedad el aumento de valor que tienen sus propiedades gracias a la inversión pública (como el caso del metro), e impulsar una real política de integración social y urbana, con porcentajes de vivienda social, que más que beneficios normativos sean una condición del permiso de construcción.