Slaven Razmilic (Asociación Desarrolladores inmobiliarios) : “Uno de cada tres hogares puede acceder hoy a una vivienda propia”

El economista y master en Desarrollo Urbano se refirió al difícil y complejo escenario que enfrenta el negocio inmobiliario debido a la dificultad para que las personas accedan a la anhelada vivienda propia.

La posibilidad de acceder a una vivienda propia en nuestro país ha disminuido. Han surgido antecedentes bien relevantes y macizos  que muestran una tendencia cada vez más compleja para que los chilenos puedan acceder a la vivienda propia. Hay varios factores que influyen en esta realidad.

Slaven Razmilic (Asociación Desarrolladores inmobiliarios) : “Uno de cada tres hogares puede acceder hoy a una vivienda propia”

En Pauta Global, Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios abordó esta situación y analizó las razones que sustentan este cambio.

Razmilic afirmó que “la proporción de hogares que pueden acceder a un crédito hipotecario a 20 años para comprar una vivienda promedio en la actualidad es de un 35%, a diferencia del 2006 que era de un 74%”.

“Esa proporción probablemente ha bajado todavía un poco más por el efecto de la inflación en los últimos dos años y por el aumento de las tasas de interés. Porque básicamente los precios de las viviendas están todos nominados en UF, y nuestros sueldos no son en UF”, dijo.

Agregó que “cuando tienes aumentos inflacionarios relevantes, se aleja la posibilidad aún más todavía. Y tuvimos un año con 14% de inflación y un salto de la UF que fue enorme. La UF, en los últimos tres años ha tenido un crecimiento de un 25%”.

En relación a la crisis del acceso a la vivienda, indicó que “creo que son crisis que se van larvando lentamente. Estas cosas no explotan de un día para otro”.

“Esto uno lo ve hoy en la campaña presidencial en Estados Unidos. Fue tema también en la campaña en Inglaterra y ha sido tema en otros países más desarrollados en la medida que esto se va volviendo cada vez un problema que complica a más personas, ya no sólo a los que pueden comprar, sino que también a los que arriendan”, acotó.

Además explicó que no se trata “sólo de comprar una vivienda y tomar un crédito hipotecario, también tiene que ver con cuál es la carga financiera que implica vivir en una casa o en un departamento mes a mes. Hoy día la carga financiera de los arriendos está en promedio del orden del 27%. Años atrás era el 17%, o sea, 10 puntos más.”

En esta misma línea añadió que “si se miran los deciles más pobres, el 40% del ingreso se va en pagar el arriendo, y ese porcentaje no es sostenible en el largo plazo”.

“Esto no va a explotar de un día para otro, pero hay que abordarlo ya, porque de lo contrario son trayectorias que son muy difíciles de cambiar y por lo tanto hay que hacer esfuerzos desde ahora”, afirmó.

Sobre las medidas que podrían tomarse, dijo que “durante los últimos dos años, ha habido un ajuste de precios tanto en viviendas nuevas como en viviendas usadas. Por efecto de inflación, por efecto de crecimiento de los ingresos y subida de tasas de interés, tienes una contracción bien relevante de la demanda y la primera reacción es que los precios en el corto plazo bajen un poco. Y bajaron en 2023, están bajando también en 2024”.

Pero agregó que “en el largo plazo eso no es sostenible, porque la demanda seguirá estando. Quizás hoy día no tiene financiamiento, ni tanto ingreso, pero la población está.  Si bien hablamos de que tenemos tasas de natalidad más bajas y eso es cierto, también tenemos hogares más pequeños y tú necesitas una vivienda por hogar. Lo relevante es el número de hogares, no el número de personas”.

Y continuó con su reflexión. “Si tienes hogares más chicos, necesitas más vivienda. Si tienes personas que viven por más tiempo, necesitan vivienda por más tiempo también, y por lo tanto en cada momento necesitas más vivienda. Y si tienes un flujo migratorio como el que hemos tenido en los últimos 10 años, también es un choque de demanda muy relevante”.

“Aunque suena raro, pero nosotros en los últimos 10 años hemos construido menos viviendas que antes. Y digo que suena raro porque  uno ve tanto edificio”, dijo.

En la misma línea explicó que “si tomo lo que se construyó en Santiago entre el 2010 y el 2020, se construyó menos que entre el 2000 y el 2010 y menos que en los años 90”.

“Insisto que suena paradójico porque como ahora construimos muchos edificios y vemos mucha construcción, pero en volumen es menos de lo que hacíamos en los 90 y es menos de lo que hacíamos en los 2000. Entonces estamos construyendo poco, estamos agregando pocas viviendas y sumando mucha gente y  los precios van a tender a subir y eso es lo que ha pasado muy fuertemente desde el 2010 en adelante”, afirmó.

Sobre los créditos hipotecarios indicó que “durante los últimos 20-25 años, el crédito hipotecario nunca fue un problema porque había muchos recursos para prestar y no fuimos suficientemente inteligentes para desarrollar productos de financiamiento que fuesen más complejos, que fueran un poco más sofisticados. ¿Por qué? Porque los recursos estaban fácilmente a disposición”.

“Hoy día como eso no va a ser así, vamos a tener que pensar en otros vehículos. ¿Cómo hacemos que las compañías de seguro puedan invertir más en créditos hipotecarios? ¿Cómo hacemos que los plazos sean más largos? ¿Cómo pensamos en mecanismos donde podemos funcionar con cuotas bajas al principio y una cuota grande al final? vamos a tener que ser creativos”, reflexionó.

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