“Edificio Pajaritos”: el juicio de los urbanistas sobre el polémico proyecto que enfrenta al alcalde Vodanovic con la inmobiliaria ICalma
Según el alcalde Tomás Vodanovic, el proyecto podría impactar negativamente en su entorno, saturando un barrio con alta densidad poblacional. Urbanistas expertos analizan la conveniencia de un proyecto cuya inversión está avaluada en más de 90 millones de dólares.
En agosto de 2021, a un mes de que Tomás Vodanovic asumiera como alcalde de Maipú, la Comisión de Evaluación Ambiental (Coeva) de la Región Metropolitana aprobó el edificio Pajaritos, un megaproyecto inmobiliario desarrollado por la Inmobiliaria Icalma que involucra la inversión de cerca de US$90 millones.
El proyecto, ubicado en avenida Pajaritos 4600, contempla la construcción de tres edificios que tendrían usos residenciales, pero también comerciales y de apart hotel. En ellos, habría 448 departamentos, ocho locales comerciales y 434 apartamentos.
“Edificio Pajaritos”: el juicio de los urbanistas sobre el polémico proyecto que enfrenta al alcalde Vodanovic con la inmobiliaria ICalma
El pasado 10 de mayo, el jefe comunal presentó en nombre del municipio una reclamación en el Segundo Tribunal Ambiental de Santiago, apuntando un posible impacto negativo en el barrio Longitudinal, uno de los cinco sectores de la comuna con mayor densidad poblacional.
Entre sus argumentos, se plantea que “la densidad poblacional alta supone una mayor demanda en servicios e infraestructura básica, además de una modificación en el flujo e infraestructura vial, lo cual encrudece las problemáticas señaladas anteriormente y lo que, en evidencia, no se condice con el desarrollo de proyectos inmobiliarios con las características y envergadura de ‘Edificio Pajaritos'”.
La mirada de dos urbanistas
A juicio del doctor en Planificación Urbana del Politecnico di Milano y académico de la Universidad Católica, Giovanni Vecchio, se trata de “un proyecto que puede generar importantes impactos, porque se trata de edificios en altura con cerca de 900 departamentos”.
“Un aspecto potencialmente positivo es que está cerca de una estación de la línea 5 del Metro porque las personas tienen alternativas para movilizarse, pero hablamos de una línea que hoy está altamente saturada, sobre todo en horas punta. Además, es un sector que no es sólo residencial, sino también comercial. Estamos al lado de un importante centro comercial, lo que también genera una carga sobre la red vial”, remarca en conversación con Radio Pauta.
Por eso, dice, “es importante poder conocer los resultados de los estudios realizados por la inmobiliaria” y apunta que “hace unos meses los estudios de mitigación del impacto vial de los proyectos han sido reemplazados por estudios de movilidad urbana, con una mirada más amplia respecto al funcionamiento de los sectores en los 10 años siguientes. Esto es muy importante”.
“Sería importante ver si la inmobiliaria ha tomado todas las medidas para que los efectos que pueda tener este proyecto se puedan reducir a corto, mediano y largo plazo”, comenta.
En tanto, para la socióloga urbana, magíster en Políticas Públicas de Harvard y consultora del Banco Interamericano del Desarrollo y el Banco Mundial, Isabel Brain, “esto es un proyecto muy denso, muy grande, que no pasa desapercibido. No es un edificio en altura, es un complejo, con cerca de 900 unidades, lo que ciertamente impacta en la dinámica del entorno“.
Sin embargo, según Brain, “Pajaritos es un sector que está muy bien conectado, que debiera bienvenir nuevos residentes bajo una densidad equilibrada”.
En ese sentido, la socióloga urbana asegura en conversación con Radio Pauta que la reacción de los vecinos y la municipalidad responde al “precedente que se ha generado con los edificios que se han construido en gran parte del área central de Santiago, donde cuando se ha podido se ha hiperdensificado. Se ha construido con densidades que no respetan en forma adecuada el entorno ni las dinámicas que se dan en su interior. Hoy existe desconfianza ante estos proyectos por el precedente, y me parece muy natural”.
La especialista en temáticas urbanas lamenta que “en una comuna que debiera bienvenir recintos habitacionales nuevos para acoger la demanda habitacional que tiene, la reacción casi visceral es de rechazo. Pero es un rechazo frente a un proyecto con características bastante llamativas en términos de volumen”.
¿El primer “gueto vertical” de Maipú?
A través de una carta al director publicada este jueves 25 de mayo en El Mercurio, el alcalde Tomás Vodanovic afirmó que el proyecto “ha sido bautizado por la comunidad como ‘el primer gueto vertical’ de Maipú” y sentenció que “conocemos la experiencia de Estación Central y no queremos repetirla“.
El alcalde Vodanovic profundiza sobre este tema y comenta a Radio Pauta que la oposición al proyecto “en ningún caso es una acción contra todo el sector privado, con quienes trabajamos constantemente y de forma proactiva en alianzas que benefician de forma directa a nuestros vecinos y vecinas. Cuando la inversión privada beneficia a la comuna siempre es bienvenida, pero cuando destruye barrios seremos sus más férreos opositores”.
Vecchio discrepa del parecer del alcalde y asegura que “no podemos hablar de un gueto vertical, pues es una situación muy distinta a la de Estación Central en términos de entorno“.
Brain va más allá y plantea que “sabemos que los guetos verticales son realidades sociales y urbanas complejas, donde se da un cúmulo de problemas sociales mucho más prevalentes, como las altas tasas de pobreza, embarazo adolescente, crimen, entre otras. Se asume una realidad sobre un edificio que todavía no se levanta“.
“Ese estigma, la única manera de ir eliminándolo, es que el sector inmobiliario asuma que debe tener una actitud más proactiva con la comunidad. Independiente de que la declaración de impacto ambiental no obligue la participación ciudadana ni la consulta a los municipios, de todas maneras se debiese incluir, porque destraba desconfianzas y construye soluciones”, concluye.
La voz de la Inmobiliaria Icalma
En la resolución exenta del 23 de marzo de 2023, que la Municipalidad de Maipú busca invalidar, la Coeva recoge los argumentos del municipio, pero también los descargos de 4Life Seguros de Vida S.A., empresa de leasing dueña de los terrenos.
Su abogado Mauricio Balbontín señaló que el edificio Pajaritos “es territorialmente compatible con el Plan Regulador Metropolitano de Santiago y el Plan Regulador Comunal de Maipú” y aseguró que se contempla el ensanche de calles del sector, solicitado por Maipú.
En conversación con Radio Pauta, el gerente general de la Inmobiliaria Icalma, Maximiliano Cuadra, reconoce que “es un proyecto grande, lo sabemos, no lo desconocemos. Pero hicimos un esfuerzo en rebajar la cantidad de pisos. Hoy las torres tendrán 21, 18 y 16 pisos”.
En esa línea, afirma que el proyecto contempla, como principal medida de mitigación, la construcción de un cruce entre Avenida Pajaritos y el Pasaje Santa Elena, que tendría un costo de 30 mil UF.
Ante los cuestionamientos del alcalde Vodanovic por el posible impacto del proyecto en el transporte, Cuadra responde que “nosotros no podemos venir a resolver todos los problemas de la comuna, y tampoco podemos quedar estancados en el desarrollo como país”.
“Si frenamos todos los proyectos, no hay desarrollo de infraestructura. Que las obras de mitigación le parezcan bien o mal al alcalde, eso ya no es tema mío. Yo no trabajo en base a aprehensiones o miradas, sino en base a certezas y normativas. Todo eso está cubierto”, enfatiza.
Maximiliano Cuadra niega que este proyecto sea un “gueto vertical” y comenta que “si decimos que todos los edificios de más de 20 pisos son guetos verticales, en Santiago estamos llenos de guetos verticales porque hay muchos proyectos de ese tamaño. Hay que descartarlo de plano”.
“Lo que pasó en Estación Central fue porque no había plan regulador y las inmobiliarias abusaron de esa ausencia. Pero en Maipú tenemos un plan regulador claro, que tiene normativas, donde nuestro proyecto está muy por sobre los mínimos exigidos y muy por debajo de los máximos permitidos”, dice.
De cancelarse el proyecto, Cuadra alerta de que se podrían perder mil empleos. “Sería brutal que esto pasara”, concluye el ejecutivo.