Créditos hipotecarios: por qué los afectan los retiros desde las AFP

Chile se destaca a nivel regional por ofrecer créditos para vivienda a tasas bajas, gracias a su dinámico mercado de capitales. Pero al mundo económico le preocupa que esta ventaja se está debilitando.

Lo anticipó el presidente del Banco Central, Mario Marcel, al ser consultado sobre los proyectos para retirar el total ahorrado en las AFP: entre otros impactos, sin fondos de pensiones no habría fuente de financiamiento “para cosas que hoy son habituales, como el crédito hipotecario“.

Desde el mercado comparten esa visión y agregan que los efectos de sucesivos retiros ya se están viendo. De fondo, subyace la preocupación por el deterioro que la suma de estas medidas ha implicado para el mercado de capitales, donde las AFP han sido actores relevantes llegando a gestionar recursos por el equivalente al 80% del PIB. Esto explica que un retiro total o incluso la desaparición de las AFP generaría un gran impacto financiero, con los créditos hipotecarios como uno de los afectados.

¿Cómo se relacionan retiros y créditos hipotecarios? Al consolidar el ahorro obligatorio para pensión e invertirlo para buscar retornos, las AFP contribuyeron a ampliar el mercado de capitales local, que es donde interactúan quienes tienen dinero y quienes buscan financiamiento. De este modo, bancos y entidades financieras pueden ofrecer créditos a empresas y personas, incluso para proyectos de largo plazo, teniendo como referencia las tasas de interés que existen en el mercado. 

Lo anterior ha permitido que en Chile las tasas hipotecarias promedio han venido bajando en forma sistemática en las últimas décadas, abaratando el costo de los créditos para adquirir viviendas. “Lo fundamental es que las tasas de interés hipotecario se sustentan, principalmente, en el mercado de capitales chilenos detrás de las AFP. Eso es lo que ha hecho posible el milagro de las tasas hipotecarias, en un escenario donde nuestras tasas de interés son la envidia de la región”, afirma el CEO de Inversión Fácil, Cristián Lecaros.

Según datos del Banco Central, luego de tocar su punto más alto de 7,5% en enero de 2002, en mayo pasado las tasas promedio de colocación para créditos hipotecarios llegaron a 2,4%. Aunque su nivel más bajo fue de 1,9%, en medio del estallido social de 2019. Son tasas que se ubican entre las más bajas a nivel mundial y también son inferiores a las de países de la región con economías similares a la chilena, como Colombia (4,5%) y México (9% nominal en marzo), según sus bancos centrales. En Perú, según datos del simulador de hipotecarios del regulador bancario, un crédito en moneda local a 15 años tiene un costo total anual que va desde 10,5% a 30,1%, dependiendo del banco.

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El mercado reacciona

El economista jefe de Fynsa, Nathan Pincheira, señala que “hace mucho tiempo que no veíamos un incremento de corto plazo tan significativo en las tasas largas, más importante que lo que ha ocurrido en los mercados internacionales”. Esto no es una buena noticia porque cuando sube la tasa, los instrumentos (por ejemplo, bonos) bajan de precio.

Considerando el contexto de pandemia y de mayor riesgo, estima que la mayor volatilidad responde a varios factores, entre ellos la incertidumbre que genera el proceso constituyente y proyectos como la rebaja del IVA y del impuesto a combustibles, además del mayor endeudamiento del Fisco.

Pero añade que los retiros desde las AFP son un factor relevante, porque esa política transformó a las gestoras  “en una fuerza vendedora que no existía antes y en el tercer retiro también se sumaron las compañías de seguro. No solo se quitaron del mercado a los agentes compradores de papeles largos a nivel local, sino que además los pusiste a vender”. Explica que al haber caído el poder de compra de la renta fija local, especialmente la de mayor duración, se generó un fuerte incremento de esas tasas.

“Esto es complicado, pero el ruido se mantiene en torno a proyectos como otro retiro, incluso uno total, o si en el futuro van a seguir existiendo o no las AFP. Todo esto es muy negativo para quienes están invertidos en esas tasas más largas y para los créditos basados en esas referencias”, opina. Cristián Lecaros agrega que las propuestas de retiro del 100% implicarían “un impacto negativo y significaría que las tasas hipotecarias subirían considerablemente”.

Entre economistas se estima que es probable que las tasas de interés sigan subiendo. No solo porque el Banco Central ya anticipó que en su última reunión debatió la opción de subir la Tasa de Política Monetaria (TPM), lo que tendría más efecto en las tasas a plazos más cortos, sino por la incertidumbre política y es escenario electoral.